Tranh chấp ranh giới thửa đất là dạng tranh chấp đất đai phổ biến giữa các thửa đất liền kề. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp đến bạn đọc nội dung tranh chấp ranh giới đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm,…
Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai.
Đặc điểm tranh chấp đất đai
Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;
Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;
Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước.
Ý nghĩa của việc tranh chấp nào là tranh chấp đất đai
Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu muốn khởi kiện.
Nói cách khác, tranh chấp đất đai không được khởi kiện luôn tại Tòa án mà phải hòa giải tại UBND cấp xã, nếu không sẽ bị trả lại đơn khởi kiện.
Tại khoản 2 điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng quy định rõ:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”
“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.
Ranh giới đất đai là đường vẽ trên bàn đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các thủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Ranh giới phân định quyền chiếm hữu và sử dụng đất của người sử dụng đất với người sử dụng đất liền kề đối với một mảnh đất nhất định.
Việc xác định ranh giới đất tuân theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên qua. Mục đích của việc làm này là xác định ranh giới đất với các bất động sản liền kề nhau. Từ căn cứ đó để có thể hoàn thiện hóa bản đồ hành chính về đất đai của khu vực.
Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 175 BLDS 2015, ranh giới giữa các thửa đất bên cạnh được xác định bằng thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà còn được xác định thông qua tập quán địa phương hay quá trình sử dụng đất từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Theo đó, việc xác định ranh giới thửa đất thông qua cơ quan có thẩm quyền được hướng dẫn tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt,…và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ.
- Thứ hai, ranh, giới thửa đất được xác định căn cứ theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp, các quyết định hành chính có liên quan.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc báo cho Ủy ban cấp xã.
Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
- Một là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải tại cơ sở.
- Hai là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban cấp huyện.
- Ba là Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp ranh giới đất thì một trong các bên có quyền khởi kiện ra tòa án hoặc nộp đơn lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có đất.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp
Theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013 và mục 4, chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được quy định như sau:
- Bước thứ nhất: Hòa giải
Các bên có thể tự hòa giải tranh chấp đất đai thông qua tự thỏa thuận, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau.
Nếu không hòa giải được thì đương sự có quyền nộp đơn lên Uỷ ban cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013 và điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (một số nội dung đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thủ tục hòa giải được tiến hành như sau:
- Bước 1: Một hoặc các bên tranh chấp nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
- Bước 2: Tiếp nhận đơn
- Bước 3: Giải quyết
Công việc cần thực hiện:
Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn;
- Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;
- Người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc;
- Người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội;
- Già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc;
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
- Công chức địa chính, công chức tư pháp xã, phường, thị trấn.
- Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND xã, phường, thị trấn; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Kết quả hòa giải: Gồm hòa giải thành, hòa giải không thành
- Bước thứ 2:
Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND xã, phường, thị trấn lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Thời gian giải quyết: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
- Bước 3:
Nếu hòa giải không thành thì một trong các bên có quyền nộp đơn khởi kiện ra tòa án dân sự nơi có đất hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện nếu trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, tranh chấp ranh giới đất là một dạng tranh chấp diễn ra rất phổ biến trong đời sống xã hội.
Khi phát sinh tranh chấp đương sự phải trải qua một quá trình giải quyết theo trình tự, thủ tục mà luật định nhằm đạt được kết quả tốt nhất.
Tuy nhiên, để giảm thiểu thời gian và công sức, khi phát sinh tranh chấp các đương sự nên ngồi lại và thỏa thuận dựa trên sự tự nguyện, tôn trọng quyền và lợi ích của nhau.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về tranh chấp ranh giới đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về tranh chấp ranh giới đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
